Wer in Berlin eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, hört schnell Zahlen wie „4 Prozent" oder „5 Prozent Rendite". Was dabei oft fehlt: die Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite, und die ehrliche Berücksichtigung aller Kosten. Dieser Artikel erklärt, wie Mietrendite korrekt berechnet wird – und warum Berliner Besonderheiten den Unterschied machen.
Wie berechnet man die Mietrendite bei Immobilien?
Bruttorendite: Die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100 = Bruttorendite in %
Beispiel: Wohnung für 400.000 Euro, monatliche Kaltmiete 1.200 Euro. Jahreskaltmiete: 14.400 Euro. Bruttorendite: 3,6 %
Nettorendite: Realistischer, aber aufwendiger. Bezieht alle Kosten ein.
Formel: ((Jahreskaltmiete – nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Nicht umlegbare Kosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage (Anteil Eigentümer), Leerstandsrisiko, Versicherungsanteile, ggf. Hausgeldanteil. Kaufnebenkosten in Berlin: ca. 10–12 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 6 %, Notar ca. 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler bis 3,57 %).
Das Beispiel von oben, realistisch gerechnet: Kaufnebenkosten: ca. 44.000 Euro. Gesamtinvestition: 444.000 Euro. Nicht umlegbare Kosten pro Jahr: ca. 2.500 Euro. Nettorendite: ((14.400 – 2.500) ÷ 444.000) × 100 = 2,7 %
Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt in Berlin häufig 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte.
Welche Mietrendite ist in Berlin 2026 realistisch?
Bei einem Bestandswohnungs-Durchschnittspreis von ca. 5.300 €/m² und einer Angebotsmiete von ca. 18 €/m² ergibt sich eine theoretische Bruttorendite von etwa 4,1 %. In der Praxis liegen die tatsächlich erzielten Bruttorenditen für Berliner Bestandswohnungen 2026 je nach Lage bei:
Mitte / Prenzlauer Berg / Charlottenburg: 2,5–3,2 % netto
Neukölln / Friedrichshain (aufgewertete Lagen): 3,0–3,8 % netto
Pankow / Weißensee: 3,2–4,0 % netto
Spandau / Reinickendorf / Marzahn: 4,0–5,0 % netto (mit höherem Risiko)
Was mindert die Rendite in Berlin?
Mietpreisbremse: In Berlin gilt die Mietpreisbremse. Neuvermietungen dürfen höchstens 10 % über dem lokalen Mietspiegel liegen. Das begrenzt das Mieterhöhungspotenzial erheblich.
Milieuschutz: In 82 Berliner Gebieten sind Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB stark eingeschränkt. Wer auf Aufwertung durch Sanierung und anschließende Mieterhöhung setzt, hat in diesen Gebieten wenig Spielraum.
Instandhaltungsrücklage: Der Eigentümeranteil an der WEG-Rücklage belastet die Rendite – wird aber häufig in Renditeberechnungen vergessen.
Leerstand: Selbst kurze Leerstandsphasen beim Mieterwechsel kosten Rendite. Realistisch: 1–2 Monatsmieten alle 3–5 Jahre einplanen.
Was macht Berliner Kapitalanlagen trotzdem attraktiv?
Wertstabilität in guten Lagen, strukturell hohe Mietnachfrage, Inflationsschutz, Hebelwirkung der Finanzierung und – bei Denkmalobkjekten – erhebliche AfA-Vorteile nach § 7i EStG. Berlin ist kein Hochrendite-Markt, aber ein stabiler Werterhaltungsmarkt mit solider Nachfragebasis.
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