Ein Kaufvertrag ist unterschrieben, der Notartermin war erfolgreich – und dann kommt das Vorkaufsrecht. In Berlin ist es kein theoretisches Konstrukt, sondern eine reale Größe, die Transaktionen verlangsamen oder im Extremfall kippen kann. Drei Arten des Vorkaufsrechts sind bei Berliner Immobilien relevant.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht gibt einem Dritten das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten – also die Immobilie zu denselben Konditionen zu kaufen wie der ursprüngliche Käufer. Es muss innerhalb einer gesetzlichen Frist ausgeübt werden. Wird es ausgeübt, kommt der Kaufvertrag mit dem Dritten statt mit dem ursprünglichen Käufer zustande.
1. Das Mieter-Vorkaufsrecht (§ 577 BGB)
Das wichtigste und am häufigsten relevante Vorkaufsrecht in Berlin. Es entsteht, wenn eine Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. In diesem Fall hat der aktuelle Mieter das Recht, die Wohnung zu denselben Konditionen zu kaufen wie der potenzielle Käufer.
Frist: Der Mieter hat zwei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Praxisrelevanz: In vielen Berliner Altbauten, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, haben Mieter dieses Recht. Käufer müssen prüfen, ob die Umwandlung bei der Wohnung, die sie kaufen möchten, bereits erfolgt ist und ob ein Mietverhältnis besteht. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Mieter über den Kaufvertrag zu informieren.
2. Das kommunale Vorkaufsrecht
Bis 2021 hatten Berliner Bezirke in sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutzgebieten) ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Ein Bundesverwaltungsgerichtsurteil hat dieses Vorkaufsrecht 2021 stark eingeschränkt: Es besteht nur noch, wenn ein konkreter Verwendungszweck im Sinne des besonderen Städtebaurechts nachgewiesen werden kann. In der Praxis spielt das kommunale Vorkaufsrecht in Berlin seit 2021 kaum noch eine Rolle.
3. Vorkaufsrecht in der WEG und im Kaufvertrag
Gemeinschaftsordnungen von WEGs können Vorkaufsrechte zugunsten der Miteigentümer vorsehen. Auch privatrechtliche Vorkaufsrechte können im Grundbuch eingetragen sein – zum Beispiel zu Gunsten früherer Eigentümer oder Familienmitglieder.
Was Käufer prüfen müssen: Vollständiger Grundbuchauszug vor dem Kauf, Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Frage an den Verkäufer ob und wann die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und ob ein Mietverhältnis besteht.
Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird?
Der ursprüngliche Käufer verliert die Immobilie – der Kaufvertrag wird mit dem Vorkaufsberechtigten geschlossen. Bereits entstandene Kosten (Notargebühren, Beratungskosten) können teilweise gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, wenn dieser seine Pflichten verletzt hat. Ein erfahrener Makler prüft Vorkaufsrechte standardmäßig vor dem Notartermin.
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