Seit dem 28. Mai 2026 gilt der neue Berliner Mietspiegel – der erste qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB seit der Neufassung der Mietspiegelverordnung. Er löst den Mietspiegel 2024 ab und ist von allen sechs Berliner Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt worden. Für Eigentümer, die vermieten oder eine vermietete Immobilie kaufen oder verkaufen, ist er eine zentrale Rechtsgrundlage.
Was ist der Mietspiegel und warum ist er wichtig?
Der Berliner Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder – also das Niveau, auf das Vermieter eine bestehende Miete maximal anheben dürfen (§ 558 BGB). Er ist außerdem Bezugsgröße für die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete in Berlin nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Berücksichtigt werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden und keiner Mietbindung unterliegen. Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und soziale Wohnformen fließen nicht ein.
Was hat sich mit dem Mietspiegel 2026 geändert?
Der neue Mietspiegel bildet die Mietenentwicklung der vergangenen zwei Jahre ab. In Berlin sind die Angebotsmieten seit 2024 weiter gestiegen – die Mietspiegel-Tabellenwerte steigen entsprechend. Das bedeutet:
Für Vermieter: Der Spielraum für Mieterhöhungen bei Bestandsmietern weitet sich leicht aus, da die neue ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt als 2024.
Für Käufer: Wer eine vermietete Immobilie kauft, muss den neuen Mietspiegel als Grundlage für realistische Mietsteigerungsszenarien nutzen.
Für Investoren: Der Mietspiegel beeinflusst direkt den erzielbaren Kaufpreismultiplikator – je höher die anerkannte Vergleichsmiete, desto höher der theoretische Ertragswert.
Wie lese ich den Mietspiegel richtig?
Die Berliner Mietspiegel-Tabelle ordnet Wohnungen nach vier Merkmalen: Wohnlage (einfach, mittel, gut), Baualter, Wohnfläche und Ausstattung. Aus diesen vier Parametern ergibt sich ein Tabellenfeld mit einer Mittelwert-Miete und einer Spanne. Innerhalb der Spanne bestimmen zusätzliche Merkmale (Ausstattungsmerkmale, Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung), wo genau die konkrete Wohnung einzuordnen ist.
Wichtig: Aus Mittelwert und Spanne allein lässt sich keine zulässige Mieterhöhung ablesen. Die Einordnung erfordert eine sorgfältige Prüfung der konkreten Wohnung gegen alle relevanten Merkmale.
Was bedeutet das beim Immobilienkauf?
Wer eine vermietete Wohnung in Berlin kauft, erwirbt sie mit dem laufenden Mietvertrag. Die Miete kann nur unter engen Voraussetzungen erhöht werden – und dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel. Der Mietspiegel 2026 definiert damit unmittelbar das wirtschaftliche Potenzial eines vermieteten Berliner Mietobjekts.
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