Der Verkauf einer Eigentumswohnung klingt unkomplizierter als der eines Hauses. Aber auch hier gibt es Fallstricke, die einen Verkauf unnötig verlangsamen oder den Erlös schmälern. Preisfindung, WEG-Unterlagen, Steueraspekte und die Frage „vermietet oder leerstehend verkaufen" – wer gut vorbereitet ist, hat die besseren Karten.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Berlin 2026?
Der Berliner Durchschnitt für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei ca. 5.300–5.430 €/m² (Stand August 2026). Die Spanne ist enorm:
Mitte: bis zu 9.200 €/m² in Spitzenlagen
Charlottenburg: ca. 6.000–6.400 €/m² (Altbau)
Prenzlauer Berg: ca. 6.500–7.150 €/m²
Friedrichshain / Kreuzberg: ca. 6.200–6.500 €/m²
Schöneberg: ca. 5.700 €/m²
Neukölln (gute Lagen): ca. 4.500–5.500 €/m²
Pankow / Weißensee: ca. 4.200–5.000 €/m²
Marzahn-Hellersdorf / Spandau: ab ca. 3.200 €/m²
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
Das ist die häufigste praktische Frage – und ein häufiger Grund für Verzögerungen.
Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Aktueller Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
Energieausweis (Pflicht)
Grundrisse und Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Bei Vermietung: Mietvertrag und aktuelle Miete
Diese Unterlagen sollten vor dem Verkaufsstart vollständig vorliegen. Fehlende Dokumente verzögern den Notartermin und schrecken Kaufinteressenten ab.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Eine vermietete Wohnung kann jederzeit verkauft werden – der Mietvertrag läuft mit dem Eigentumswechsel weiter. Für den Mieter ändert sich praktisch nichts (Ausnahme: Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer unter engen Voraussetzungen).
Was sich ändert: Der erzielbare Kaufpreis. Vermietete Wohnungen erzielen in Berlin je nach Mietstand und Lage 10 bis 25 % weniger als vergleichbare leerstehende Objekte. Der Grund: Eigennutzer – die größte Käufergruppe – können eine vermietete Wohnung nicht selbst beziehen.
Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in Berlin?
Realistisch: 2 bis 4 Monate. Davon ca. 3 bis 6 Wochen Vermarktung und Besichtigungen, 2 bis 3 Wochen bis zum beurkundeten Kaufvertrag, 4 bis 6 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Falsch bepreiste Wohnungen verbleiben deutlich länger am Markt und erzielen am Ende trotzdem nicht den ursprünglichen Wunschpreis.
Steuern beim Wohnungsverkauf: Was gilt?
Eigengenutzte Wohnungen, die im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden, sind in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Wohnungen gilt: Zehn Jahre Haltedauer, dann steuerfrei. Wer darunter bleibt, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn. Steuerberatung vorab ist empfehlenswert.
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