Am 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. In Berlin wird seitdem das Bundesmodell angewendet. Was viele überrascht: Trotz des gesunkenen Hebesatzes von 810 auf 410 Prozent zahlen manche Eigentümer mehr als zuvor – weil sich gleichzeitig die Berechnungsgrundlage vollständig geändert hat.
Wie wird die Grundsteuer in Berlin berechnet?
Die neue Grundsteuer berechnet sich in drei Schritten:
1. Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert auf Basis von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche und statistischer Nettokaltmiete (Mietniveaustufe je Lage). Dieser Wert ersetzt den alten Einheitswert.
2. Steuermesszahl: Auf den Grundsteuerwert wird die bundeseinheitliche Steuermesszahl angewendet. Für Wohngrundstücke beträgt sie 0,31 Promille.
3. Hebesatz: Berlin hat den Hebesatz für Grundsteuer B (Wohn- und Geschäftsgrundstücke) von 810 auf 410 Prozent gesenkt. Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) wurde auf 0 Prozent gesetzt.
Die neue Grundsteuer ergibt sich: Grundsteuerwert × 0,31 Promille × 4,10
Zahlen Eigentümer mehr oder weniger als vorher?
Das ist lageabhängig und kann nicht pauschal beantwortet werden. In Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten – also vielen Berliner Innenstadtlagen – kann der neue Grundsteuerwert so hoch ausfallen, dass trotz des gesunkenen Hebesatzes mehr gezahlt wird als zuvor. In Außenbezirken mit niedrigeren Bodenrichtwerten kann die Grundsteuer sinken. Eine konkrete Berechnung für das eigene Objekt ist zwingend notwendig.
Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten-Position nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Vermieter können sie vollständig auf die Mieter umlegen. Eigentümer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, tragen die Grundsteuer allein.
Was bedeutet das beim Immobilienkauf?
Die Grundsteuer ist eine laufende Kostengröße, die in die Wirtschaftlichkeitsrechnung jeder Kapitalanlage einfließt. Bei der Berechnung der Nettomietrendite gehört sie zu den nicht umlagefähigen Kosten – auch wenn sie tatsächlich umgelegt wird, weil sie die Bewirtschaftungskosten beeinflusst. Käufer sollten den aktuellen Grundsteuerbescheid des Verkäufers immer anfordern und in die Kalkulation einbeziehen.
Wir beraten Sie beim Kauf oder Verkauf Ihrer Berliner Immobilie – mit allen laufenden Kosten im Blick. Kostenlose Erstberatung.