Eine Scheidung ist in Deutschland der häufigste Anlass für einen Immobilienverkauf, der nicht freiwillig zustande kommt. In Berlin, wo viele Paare gemeinsam Eigentum erworben haben, stellt sich dabei fast immer dieselbe Frage: Was passiert mit der Wohnung?
Drei Optionen stehen im Raum, jede mit eigenen rechtlichen, steuerlichen und praktischen Konsequenzen.
Option 1: Die Immobilie verkaufen
Der häufigste und oft einfachste Weg. Beide Partner einigen sich auf einen Verkauf und teilen den Erlös – in der Regel hälftig, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.
Steuerlich wichtig: Wenn die Immobilie selbst genutzt wurde, greift die Eigennutzungsausnahme – kein Partner zahlt Spekulationssteuer, unabhängig von der Haltedauer. Bei vermieteten Objekten gilt die Zehn-Jahres-Regel.
Praktisch: Der Berliner Immobilienmarkt ermöglicht in guten Lagen nach wie vor attraktive Verkaufserlöse. Ein sauber vorbereiteter Verkauf – mit Vollmacht beider Eigentümer – läuft in der Regel reibungslos.
Option 2: Einen Partner auszahlen
Ein Partner übernimmt die Immobilie, der andere wird ausgezahlt. Dafür ist eine Einigung über den Wert der Immobilie erforderlich – häufig ein Streitpunkt. Eine professionelle Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter oder Makler ist in diesem Fall dringend empfohlen.
Der übernehmende Partner muss die Immobilie vollständig refinanzieren und den auszuzahlenden Anteil aus eigenen Mitteln oder einem neuen Kredit finanzieren. Das setzt voraus, dass die Bank mitmacht – was 2026 bei den aktuellen Zinsniveaus (3,4–3,9 %) sorgfältige Kalkulation erfordert.
Option 3: Gemeinsam vermieten
Wenn sich die Partner nicht einigen können oder der Markt gerade ungünstig erscheint, bleibt die Immobilie vorübergehend im gemeinsamen Besitz und wird vermietet. Das erfordert dauerhaftes Einvernehmen – was nach einer Scheidung schwierig ist.
Wenn keine Einigung zustande kommt und ein Partner den Verkauf verweigert, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung: Das Gericht ordnet die Versteigerung an. Dabei werden häufig deutlich niedrigere Erlöse erzielt als beim freihändigen Verkauf.
Was ist der Zugewinnausgleich?
Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, der für die meisten deutschen Ehen gilt, ist bei der Scheidung der Zugewinn auszugleichen: Was ein Partner während der Ehe an Vermögen (inklusive Immobilienwert) hinzugewonnen hat, wird halbiert. Das kann bedeuten, dass eine Immobilie, die nur einem Partner gehört, trotzdem zum Ausgleich beiträgt.
Was gilt bei Miteigentum?
Wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, kann kein Partner ohne Zustimmung des anderen verkaufen. Beide müssen beim Notar unterschreiben. Bei Uneinigkeit: Teilungsversteigerung – die teuerste und am wenigsten erlösreiche Option.
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