Eine Sonderumlage ist die Situation, auf die kein Wohnungseigentümer vorbereitet sein will – und auf die viele es trotzdem nicht sind. Die Heizung muss komplett getauscht werden, das Dach ist undicht, die Fassade braucht eine energetische Sanierung: Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht reicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine außerplanmäßige Zahlung. Für jeden Eigentümer, anteilig nach Miteigentumsanteilen.
Dieser Artikel erklärt, wann eine Sonderumlage kommt, wie hoch sie sein kann, welche Rechte Eigentümer haben – und was Käufer unbedingt prüfen müssen.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung der Wohnungseigentümer, die beschlossen wird, wenn die regulären Mittel der WEG – insbesondere die Instandhaltungsrücklage – für eine notwendige Maßnahme nicht ausreichen. Sie ergänzt den Wirtschaftsplan und ist für alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen bindend.
Typische Anlässe: Dachsanierung, Fassadensanierung, Heizungstausch, Strangsanierung, Aufzugsreparatur, energetische Maßnahmen nach GModG 2026.
Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?
Eine Sonderumlage kann nur durch Beschluss der Eigentümerversammlung erhoben werden. Gemäß § 28 Abs. 1 WEG genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss – Einstimmigkeit ist nicht erforderlich. Der Beschluss muss den Grund der Sonderumlage, die Gesamthöhe, den Verteilungsschlüssel und die Fälligkeit klar benennen. Fehlt eine dieser Angaben, kann der Beschluss anfechtbar sein.
Wie hoch kann eine Sonderumlage sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. In der Berliner Praxis bewegen sich Sonderumlagen häufig zwischen 2.000 und 20.000 Euro pro Wohneinheit. Bei größeren energetischen Sanierungen oder Fassadenerneuerungen an Mehrfamilienhäusern können es auch deutlich höhere Beträge sein. Die Sonderumlage muss jedoch dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und verhältnismäßig sein.
Wer muss die Sonderumlage zahlen – Käufer oder Verkäufer?
Das ist eine der häufigsten und folgenreichsten Fragen beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Es gilt das Stichtagsprinzip: Zahlungspflichtig ist, wer zum Fälligkeitszeitpunkt der Sonderumlage als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist – unabhängig davon, wann der Beschluss gefasst wurde. Das bedeutet: Wurde die Sonderumlage vor dem Eigentumsübergang beschlossen, aber die Zahlung wird erst nach dem Kauf fällig, zahlt der Käufer.
Im Kaufvertrag sollte daher ausdrücklich geregelt werden, ob und in welcher Höhe der Verkäufer einen Ausgleich leistet. Und: Eine noch nicht beschlossene, aber erkennbar bevorstehende Sonderumlage muss der Verkäufer im Rahmen seiner Offenlegungspflichten angeben.
Was sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?
Vor jedem Kauf einer Berliner Eigentumswohnung sind die WEG-Unterlagen Pflichtlektüre:
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen, ob Sanierungsmaßnahmen beschlossen oder diskutiert wurden. Der aktuelle Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage zeigen, ob die Gemeinschaft finanziell gut aufgestellt ist. Eine niedrige Rücklage bei älterem Gebäude ist ein klares Signal für eine bevorstehende Sonderumlage.
Kann man eine Sonderumlage anfechten?
Ja. Eigentümer, die mit einem Sonderumlagen-Beschluss nicht einverstanden sind, können ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (§ 44 WEG). Anfechtungsgründe können formelle Fehler bei der Einberufung, fehlende Beschlussgrundlagen oder ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung sein. Wichtig: Ein angefochtener Beschluss bleibt bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam – die Zahlung muss zunächst geleistet werden.
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